一场非典型债权司法纠纷 广州穗京公司债务纷争调查

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　　穗京公司多个项目陷入旷日持久、纷繁复杂的债权司法纠纷泥潭背后，是利益主张的纠葛，充满异议的司法判决，而回迁户的切身利益却成为这场纷争中的“鲇鱼”。

　　“福无双至，祸不单行”，对深陷债务纷争的广州穗京房地产开发有限公司（以下简称“穗京公司”）来说，是最贴切的真实写照。

　　这家由广州市驻京办所辖企业转制而来的房地产企业，由于历史沿革，背负较多债务，从转制后那天起就在与债权方的权益纷争中艰难前行。

　　后因国威实业公司金融问题遭专案组调查，穗京公司亦因债台高筑陷入困顿，被挂牌出让，现公司负责人谢才雄取得该公司并承担起债权债务。

　　如今，穗京公司依然在为烂尾项目的回迁以及资产处置问题，与债权方苦苦抗争，公司名下诸多资产成为名副其实的“唐僧肉”，遭遇债权方强势瓜分，穗京公司却无力主张自己的权益，让谢才雄心力交瘁。

　　6月18日，中国房地产报刊发的《20年回迁归期未有期 广州首宗司法解决烂尾地块谜局》引发了广泛关注，这仅是穗京公司名下烂尾项目资产处置的冰山一角。

　　上述报道中涉及龙田直街回迁遗留问题，至今悬而未决，其一中惠置业公司作为烂尾地块竞拍方，拒绝履行32户回迁义务，导致回迁户迟迟无法落宗；其二龙田直街拆迁地块拍卖所得8000余万元拍卖款，在支付相应债务及回迁费用之后，剩余近3000万元被海珠区人民法院长期扣留，导致该项目工程款无法支付，穗京公司其他债务无法清偿，旗下另外房产项目被强制拍卖。

　　6月28日，中国房地产报记者就此问题，向广州市海珠区人民法院申请采访事宜，负责外宣的工作人员表示需先行了解情况，再做答复，至截稿前记者未收到法院回应。

　　海珠区法院拒绝解押上述资金，让穗京公司在债务问题的处置上陷入被动，其位于越秀区东风东路的烂尾楼复建项目惠雅阁，遭白云区人民法院强制执行拍卖。

　　“强行低价拍卖12套房，当时市价估值约为4600万元，实际仅拍出1196万元。”谢才雄对此颇有微词。

　　不仅如此，“拍卖所得款项，并未依照广州市政府2003年下发的关于整治烂尾楼的实施方案之精神和规定，在扣除成本后的余额，按照购房者的债权回迁费、工程款，然后是普通债权（利息、违约金、延迟履约金、土地出让金、滞纳金）等先后顺序分配，而是将拍卖所得款项全部支付给白云支行委托的代理人潘年添名下资产管理公司——广州丰盈投资顾问有限公司。”他说。

　　中国房地产报记者查阅越秀区法院的四份判决书显示，华泰公司在此项目上垫资约合2990.75万元，在获得惠雅阁底商拍卖款结算获得479.68万元后，尚有约2511.07万元工程款未获结算。

　　中国房地产报记者曾于6月29日赴白云区人民法院进行采访，被该院工作人员以需要采访公函为由婉拒。

　　在穗京公司多个项目陷入旷日持久、纷繁复杂的债权司法纠纷的背后，是利益主张的分歧，充满异议的司法判决，增加了权益纷争的复杂性，而回迁户的切身利益却成为这场纷争中的“鲇鱼”。

　　1998年，穗京公司与原广州市东山区规划局合作开发位于建设六马路造币左地段的造币大厦项目，现名为惠雅阁。

　　由于房地产市场的风云变化，穗京公司名下各项目出现资金链断裂，该项目于2001年在建成框架结构后开始烂尾，涉及拆迁户共66户约300多人，迟迟不能回迁安置，而多次集体到市政府反映诉求，要求发放过渡安置费和回迁安置，苦于资金短缺迟迟未获解决。

　　广州市政府为解决烂尾楼的遗留问题，于2003年2月21日发出穗府办【2003】6号《转发广州市人民代表大会常务委员会关于广州市人民政府办理关于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案实施方案的决议的通知》，广州市政法委发出穗政法【2004】14号《关于解决烂尾地块拆迁补偿安置有关问题的协调会议纪要》，广州市信访局发出【2004】4号《会议纪要》和【2005】1号《会议纪要》，广州市中级人民法院发出穗中法发【2005】11号《关于印发《广州市中级人民法院关于执行涉及“烂尾地块”案件的若干指导意见》的通知》等文件及指导意见，要求想尽一切办法盘活烂尾楼，解决回迁户安置问题，维护社会稳定。

　　根据上述政策及指导意见，穗京公司与清远市华泰建筑工程有限公司（以下简称“华泰公司”）签订垫资续建工程协议，由华泰公司垫资续建工程并代付拆迁临迁费，穗京公司以惠雅阁项目未售房产抵偿给华泰公司并由华泰公司销售房产回笼资金清偿工程款（属于双方私下签订协议）。

　　而当时该项目因银行借贷欠款已被广州市农村商业银行股份有限公司白云支行（原广州市江高农村信用合作社，以下简称“白云支行”）申请查封，合计23套房产。

　　据中国房地产报记者查阅白云支行于2010年6月18日，向白云法院提出的《恢复执行申请书》，执行依据（2003）云法民执字第1642、1643号文件，该申请书显示，执行欠款金额为本金1000万元，利息1573万元（暂计算至2008年12月20日）。

　　2005年，惠雅阁项目竣工并交付回迁户使用，2006年回迁户得以回迁入住慧雅阁，解决了回迁户多年以来无家可归的窘境。

　　待复建惠雅阁完工时，华泰公司前后总计投入近3000万元（据查已经被越秀区人民法院判决确认）。

　　时间到了2007年6月10日，白云区法院再次对惠雅阁项目23套楼发出拍卖公告，广州市国土资源和房管局向广州市中级人民法院发出了《关于穗京公司造币左地块情况及拆迁户补偿安置问题的函》显示，该烂尾地块从2001年开始至今，共拖欠拆迁户临迁费410万元，拍卖23套房产，按照《广州中级人民法院关于执行涉及“烂尾地块”案件若干指导意见的通知》（穗中法【2005】11号）：“涉及烂尾地块拍卖所得款项优先支付被拆迁人的补偿款和拖欠临迁费本金”的规定，恳请贵院根据该烂尾地块实际情况，从切实维护社会稳定，妥善、有效解决烂尾地块拆迁户补偿安置角度出发，结合当前“一楼一策”的工作思路，优先用于解决该地块永久供水电、项目综合验收及发放临迁费，余额再按规定顺序分配。

　　广州中院印发《广州市中级人民法院关于执行“烂尾地块”按揭的若干指导意见》的通知第十七条明确标明，扣除成本（即土地出让金本金）后余额按照缴纳大部分购房款或者办理交易鉴证费手续的消费者的债权；符合受偿条件的工程款；在烂尾地块上设定的抵押权；普通债权（利息、违约金、延迟履约金、土地出让金、滞纳金等视为普通债权）。财产不足以清偿同一顺序所以权利的，按照比例进行分配。

　　据此，2007年8月3日，执行申请人白云支行已同意暂停执行。2009年2月26日，白云区法院裁定对（2003）云法民执字第1642、1643号裁定终结本次执行。

　　这也意味着白云支行（原江高农信社）于2003年，向白云法院提出拍卖被执行人广州市穗京公司开发的惠雅阁商住楼12套房的申请被终止，可通过其他渠道执行。

　　岂料好景不长。2011年4月1日，白云区法院做出裁定恢复拍卖惠雅阁，不过此次拍卖事出突然，匆匆结案。

　　根据广州市整治烂尾楼政策以及广州市中级人民法院关于执行烂尾地块案件的若干指导意见规定，享有优先权的第三方华泰公司于2011年8月18日、9月2日分别向白云区法院提出执行异议，白云区法院却未作出回应，而且在2011年9月23日，越秀区法院致函白云区法院说明华泰公司享有优先权；但是白云区法院还是在2011年11月11日匆匆将拍卖款项划出去，直到2012年3月13日，才回函越秀区法院华泰公司债权是金钱债权，不在优先分配行列，且已无财产可执行。实际情况是还有11套房产在查封之列。

　　3000万元卖地款难以驰援“我们认为，白云区法院当年完全没有必要拍卖惠雅阁的物业清偿债务。因为，海珠区法院于2005年6月8日委托广州市房地产交易中心拍卖了我公司8755平方米土地，获得拍卖价款8200万元，此款一直由海珠区法院代管。自2005年8月15日至2011年3月23日，该笔资金用于清偿穗京公司的各种债务共50185255.12元，余款近3200万元一直由海珠区法院代管，江高农信社的1000万元债权完全可以由海珠区法院代管的3200万元中支付。”穗京公司负责人谢经理表示。

　　海珠区法院拒绝了穗京公司负责人谢经理的主张，在一定程度上加速了白云区法院恢复拍卖执行的步伐。“前后不到一个月，就完成了拍卖。”他说。

　　“白云法院强行拍卖惠雅阁物业，协助买受人黄秉璋以明显低于市场价值的价格获得惠雅阁1318平方米的物业（现市值已超过5000万元），这期间存在的诸多问题不得不让人怀疑，白云区法院在黄秉璋竞买过程中起了什么作用。”谢经理质疑道。

　　在拍卖成交后，买受人黄秉璋并没有按照拍卖成交确认书的时间支付拍卖款（本应在2011年5月22日支付完毕，但买受人黄秉璋于2011年6月3日才支付价款），按法律规定，白云法院应撤销拍卖，但经办法官并没有撤销拍卖，反而允许黄秉璋延期支付价款，并裁定惠雅阁12套房产属黄秉璋所有，且为黄秉璋办理了房产证。

　　在他看来，白云区法院所拍卖的房产，穗京公司在2005年（拍卖前）已根据市委、市政府出台的盘活烂尾楼系列政策的精神实际出售给了闫某、苏某萍、李某强、梁某宝、易某、郑某荣、钟某平等7户业主。

　　“当年华泰公司带资重建惠雅阁向社会融资了数百万元，其中包括向易某等7人借款310万元。为保障出借人的权益，穗京公司及华泰公司均同意将复建的房产优先出售给上述小业主并以借款顶抵购房款。”他说。

　　“黄秉璋取得上述房产证后向越秀区法院起诉了闫某、苏某萍、李某强、梁某宝、易某、郑某荣、钟某平等7户业主，要求他们退还占用的7套房产，越秀法院终审判决上述人员需退还黄秉璋上述房产，由此而产生了严重的社会矛盾（易某等7人为了保护自己赖以生存的居所，曾多次对抗越秀区法院的执行，由此产生了严重的矛盾冲突。其中907房业主郑某荣为危重病人，其5万元医疗费被越秀区法院划走，缺钱治疗于2014年末离世。”穗京公司员工谭经理回忆称。

　　他说：“罔顾小业主所付出的血汗钱，强行将小业主的房产拍卖，制造了新的社会矛盾，他们的行为严重违背了广州市政府处理烂尾楼的政策及指导精神。”

　　在白云区法院匆忙拍卖惠雅阁的12套房产后，越秀区法院协助买受人转让产权，并强制驱离上述住户。

　　这一系列动作在谢经理看来颇有疑问：“种种不寻常迹象均表明，惠雅阁被贱价出卖，直接导致华泰公投入的近3000万元工程款及回迁户500多万元的临迁费没有得到任何清偿，白云区法院不执行相关政策文件，为买受人大开绿灯的做法，为谁的利益保驾护航已很明显。”

　　由于惠雅阁项目涉及66户的回迁户，惠雅阁项目停工后，穗京公司一直拖欠66户回迁户500多万元临迁费未支付，按法律规定，白云区法院拍卖惠雅阁物业所得的1196万元价款应优先支付临迁费，“房管部门曾于2007年发函白云区法院，要求法院优先将执行到穗京公司的款项支付临迁费。”谭经理说。

　　与此同时，“白云区法院也应召集各有关利益关系人召开听证会，然后处置拍卖款，方才符合广州中院的指导意见通知精神，但白云区法院并没有按上述规定执行。他们将执行款匆匆进行了分配，具体如何分配的，资金去向哪里未向穗京公司公开。”他说。

　　据穗京公司工作人员核查发现，“当年江高农信社的1000万元债权实际早已作为不良资产打包转让给了资产公司，资产公司又将该笔债权以60万元的价格转让给商人潘年添。按法律规定，该笔拍卖价款1196万元无论是潘年添还是农信社均无权主张，该笔资金应优先支付临迁费，然后工程款。正是由于该原因，潘年添等人为拿到该笔款项，串联起一条利益分配链，有关人员利用职务便利，违规拿到该笔款项。”

　　在穗京公司提供几份文件中也显示，潘年添作为白云支行委托人的身份颇为蹊跷。

　　2011年2月28日，潘年添作为白云支行的委托人在白云区法院，与穗京公司负责人谢才雄进行协商调解，谢才雄以穗京公司负责人身份出现，为其担保公司广州晓穗房地产开发有限公司（以下简称“晓穗公司”）与潘年添协调。

　　而在2011年3月14日，潘年添则以其为法人的广州丰盈投资顾问有限公司的名义向白云区人民法院写了《报告》，关于白云支行与晓穗公司的借贷纠纷案，现被晓穗公司要求只还本金999.1万元，免掉所有利息，我司征询了白云支行意见，白云支行不同意此方案，要求抵押物进行拍卖，请求贵院对其抵押物进行拍卖。

　　“受偿人是白云支行还是潘年添的财务公司，拍卖款究竟到了谁的名下，这都是一个问号。”谢才雄对潘年添的身份表示不解。

　　此外，据谭经理回忆，“买受人黄秉璋签订成交确认书后，在没有缴纳土地出让金的前提下，就从市房管部门取得房产证，然后不顾买受房产为不交吉拍卖的情况，向越秀区法院提出强行清场。越秀区法院有关经办人员也不断通过各种手段（通过划扣其个人账号现金和将其列入黑名单等系列），迫使已入住的小业主搬离涉案房屋，最终在2016年11月16日出动近100人强行清场。”

　　穗京公司还将为其债务纠纷问题，上下求索。受此拖累的回迁户利益，却越来越成为“案板上的鲇鱼”。

　　时值中国房地产报创刊25周年，中国房地产报社将在北京隆重举行“中国房地产界荣誉殿堂暨中国房地产报创刊25周年庆典活动”。

　　活动内容包括专版报道、论坛演讲、项目推介、智库服务、汇编资料、视频节目及全媒体传播等等。

　　此次活动还将评选出“中国房地产界改革创新25年荣誉殿堂 ·典范项目、典范企业、典范人物”。

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